Информационно-правовое агентство «Регистр»
Главная
Журналы
Деловые книги
Правовые системы
Деловые новости
Скачать
Группа компаний Регистр
логин
пароль
напомнить пароль
регистрация
Содержание свежего номера журнала
Новости для бухгалтера, экономиста
• Подписаться на журнал
Архив
Все журналы агентства
 

"НАЛОГОВЫЙ ВЕСТНИК" № 17/2009

••• Аренда — как место под солнцем

 

Александр Жук,
юрист

 

Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 22.07.2009 № 49 была утверждена Инструкция о порядке заключения договоров аренды зданий, сооружений и их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности (далее — Инструкция). Рассмотрим основные положения данного документа, который вступил в силу с 13 августа 2009 г.

Инструкцией определен порядок заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности. Свое действие она распространяет на следующее недвижимое имущество:

— здания;
— сооружения;
— части зданий и сооружений;
— изолированные помещения.

Определения терминов указанного имущества даны в п. 2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39, в соответствии с которым:

— здание определено в законодательстве как «строительная система, состоящая (по мере необходимости) из наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных»;

— сооружение представляет собой объемную, плоскостную или линейную наземную, надземную или подземную строительную систему, смонтированную на фундаменте или под землей, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и т.д.;

— под изолированным помещением понимается внутренняя простран­ственная часть здания, сооружения, отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо из территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута. Назначение, местонахождение внутри строения, площадь изолированного помещения должны быть описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.).

Поскольку Инструкция предусматривает возможность заключения договора аренды только части здания или сооружения, а также изолированного помещения, соответственно, нельзя заключить договор аренды части изолированного помещения, а также сдать в аренду неизолированное помещение.

Порядок сдачи в аренду земельных участков, находящихся в республиканской собственности, Инструкцией не регулируется. Согласно ст. 17 Кодекса Республики Беларусь «О земле» арендодателями земельных участков, находящихся в государственной (в т.ч. в республиканской) собственности, являются местные исполнительные и распорядительные органы. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 № 427 «Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка».

Нормы Инструкции не распространяются также на договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, т.е. являющегося собственностью административно-территориальных единиц. Порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в коммунальной собственности, в соответствии с п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» (далее — Указ № 498) определяется областными и Минским городским Советами депутатов.

Действие Инструкции также не распространяется на заключение договоров аренды недвижимого имущества:

— государственных органов, имеющих воинские формирования и военизированные организации, а также подчиненных им воинских частей, организаций и подразделений с правами юридического лица (за исключением подчиненных Министерству по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь государственных организаций, обеспечивающих сохранность государственного материального резерва);

— дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь.

Инструкцией определен субъектный состав договора аренды недвижимого имущества. Согласно Инструкции арендатором может быть любое юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, гражданин.

В качестве арендодателей могут выступать:

— республиканские органы государственного управления;
— государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь;
— Администрация Президента Республики Беларусь и Управление делами Президента Республики Беларусь. Арендодателем недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь, является само Управление делами или государственное учреждение «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация, подчиненная Управлению делами Президента Республики Беларусь;
— государственные органы и государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь;
— Национальный банк Республики Беларусь;
— Национальная академия наук Беларуси;
— Генеральная прокуратура Республики Беларусь;
— республиканские унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым передано недвижимое имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление;
— акционерные общества, созданные в процессе приватизации государ­ственной собственности;
— республиканские государственно-общественные объединения.

Недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон либо путем проведения аукциона на право заключения договора аренды. Аукцион по продаже права заключения договоров аренды зданий, сооружений и помещений в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.10.2008 № 1451 «О некоторых мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 1» должен проводиться в следующих населенных пунктах:

— город Минск;
— города Барановичи, Брест и Пинск (Брестская область);
— города Витебск, Новополоцк, Орша и Полоцк (Витебская область);
— города Гомель, Жлобин, Мозырь, Речица и Светлогорск (Гомельская область);
— города Гродно и Лида (Гродненская область);
— города Борисов, Жодино, Молодечно, Слуцк и Солигорск (Минская область);
— города Бобруйск и Могилев (Могилевская область).

При этом согласно п. 6 Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 498, заключение договоров аренды республиканской недвижимости в вышеуказанных населенных пунктах без проведения аукциона допускается в случаях:

— признания аукциона нерезультативным;

— сдачи недвижимости в аренду для производственного целевого использования либо смешанного целевого использования* (за исключением производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, торгово-посреднической, туристической, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь);

— сдачи недвижимости в аренду на условиях почасовой аренды;

— сдачи в аренду недвижимости, находящейся в собственности Республики Беларусь и закрепленной на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за Национальным банком, Администрацией Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту Республики Беларусь, Национальной академией наук Беларуси, Генеральной прокуратурой, а также за юридическими лицами, находящимися в их подчинении.

Заключению договора аренды согласно Инструкции должна предшествовать процедура согласования с государственными органами. При этом если недвижимое имущество сдается в аренду по результатам аукциона, то согласование необходимо получить до проведения аукциона.

Согласование производится арендодателем посредством направления письменного ходатайства в соответствующий орган управления. В ходатай­стве должно быть указано наименование, местонахождение и площадь недвижимого имущества; целевое назначение использования недвижимого имущества арендатором; обоснование необходимости сдачи в аренду недвижимого имущества.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается в форме приказа (распоряжения) руководителя организации, осуществляющей сдачу недвижимого имущества в аренду. При этом чтобы добиться максимального экономического эффекта от использования республиканской недвижимости, а также предотвратить возможные злоупотребления со стороны должностных лиц, в компетенцию которых входит издание соответствующих приказов (распоряжений), предусмотрено осуществление сдачи в аренду недвижимого имущества только на основании коллегиального решения, принимаемого комиссией по сдаче недвижимого имущества в аренду. Руководитель арендодателя должен издать приказ о создании комиссии, утвердить соответствующее положение о комиссии и определить ее персональный состав из работников бухгалтерии, юридической службы, а также иных работников организации. Возглавить комиссию должен руководитель организации либо его заместитель.

Таким образом, решение о сдаче в аренду недвижимого имущества и условиях заключения договора аренды принимается руководителем арендодателя с учетом предложений комиссии.

В компетенцию комиссии входит:

— оценка состояния сдаваемого в аренду недвижимого имущества;
— рассмотрение предложений потенциальных арендаторов;
— осуществление выбора арендаторов исходя из интересов арендодателя и в соответствии с актами законодательства (за исключением сдачи в аренду недвижимого имущества по договору, заключаемому по результатам аукциона);
— выработка предложений по установлению коэффициентов эффективности использования недвижимого имущества в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи его в аренду;
— передача недвижимого имущества арендатору;
— принятие недвижимого имущества от арендатора при прекращении (расторжении) договора аренды;
— осуществление иных функций, определяемых руководителем организации.

Инструкцией утверждена новая форма договора аренды зданий, сооружений и их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности, отличия которой по сравнению с ранее действовавшей формой заключаются в следующем:

— в новой форме договора отсутствует примечание о том, что форма договора аренды может быть изменена в зависимости от ее конкретных условий. При этом по усмотрению сторон допускается возможность добавления в договор пунктов, не противоречащих законодательству (например, прав и обязанностей сторон, не указанных в форме договора), но никак не изменения его императивных положений. Поэтому несмотря на то, что в наименовании договора не содержится указание на то, что его форма является типовой, представляется, что теперь она именно таковой и является;

— при выявлении нарушений условий договора аренды со стороны арендатора арендодатель вправе требовать их устранения. Ранее у арендодателя было право обязать арендатора устранить нарушения, однако такая формулировка представлялась не совсем удачной, поскольку обязать лицо совершить действия в пользу другого лица вправе только суд;

— для сдачи недвижимого имущества в субаренду помимо письменного разрешения арендатора теперь потребуется и письменное согласие органа, давшего согласие на передачу недвижимого имущества в аренду (ранее требовалось только письменное согласие арендодателя);

— установлено, что порядок и сроки уплаты арендатором эксплу­атацион­ных, коммунальных и иных услуг теперь должны включаться в условия договора (ранее оплата должна была производиться в порядке, согласованном сторонами в произвольной форме);

— уточнен срок начисления арендной платы, эксплуатационных, коммунальных и иных услуг: со дня подписания обеими сторонами передаточного акта и до дня прекращения (расторжения) договора включительно (ранее такой срок не устанавливался);

— по новым правилам размер арендной платы, помимо изменения законодательства, регулирующего данный вопрос, может изменяться и по соглашению сторон вне зависимости от оснований заключения такого соглашения (ранее размер арендной платы подлежал пересмотру только в случае изменения законодательства, устанавливающего размеры арендной платы);

— размер пени за просрочку внесения арендной платы уменьшен до 0,2% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки (ранее было 0,5%). Кроме того, теперь оплату пени не обязательно производить одновременно с внесением очередного арендного платежа;

— несмотря на то, что новая форма договора больше не содержит указание на право арендодателя предоставить отсрочку по арендным платежам субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность по производству продукции, данная норма может быть включена в договор в гл. 6 «Прочие условия».

Инструкцией предусмотрено, что срок действия договора аренды устанавливается по соглашению сторон в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Договор аренды подписывается сторонами в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о сдаче недвижимого имущества в аренду, а договор аренды, заключаемый по результатам аукциона, подписывается сторонами в течение пяти рабочих дней со дня завершения торгов и оформления протокола.

Договор аренды оформляется в трех экземплярах, которые хранятся у сторон договора и государственного органа, согласовавшего сдачу недвижимого имущества в аренду.

Арендодатели обязаны вести учет договоров аренды.

В течение десяти дней со дня заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года арендодатель обязан письменно уведомить о заключенном договоре территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества). Содержание и порядок такого уведомления регулируется Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений».


* Термины «производственное целевое использование» и «смешанное целевое использование» применяются в значении, указанном в Положении об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495.

искать
English Обратная связь Главная Карта сайта
 

Журнал «Налоговый вестник» № 16/2015

В ПОМОЩЬ БУХГАЛТЕРУ
 
Бухгалтерский баланс
  Бухгалтерский баланс 2016 год (с формулами)
2016 год
Размер: 0.00 Байт
 
Бухгалтерская отчетность
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на прибыль
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по акцизам
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на недвижимость организаций
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу при упрощенной системе налогообложения
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на доходы от осуществления лотерейной деятельности и проведения интерактивных игр
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на игорный бизнес
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за добычу (изъятие) природных ресурсов
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по единому налогу для производителей сельскохозяйственной продукции
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за сброс сточных вод
2017 год
Размер: 0.00 Байт
 
Мы на ФБ

ГЛАВНАЯЖУРНАЛЫДЕЛОВЫЕ КНИГИ ПРАВОВЫЕ СИСТЕМЫДЕЛОВЫЕ НОВОСТИСКАЧАТЬГРУППА КОМПАНИЙ РЕГИСТР