Информационно-правовое агентство «Регистр»
Главная
Журналы
Деловые книги
Правовые системы
Деловые новости
Скачать
Группа компаний Регистр
логин
пароль
напомнить пароль
регистрация
Содержание свежего номера журнала
Новости для бухгалтера, экономиста
• Подписаться на журнал
Архив
Все журналы агентства
 

"НАЛОГОВЫЙ ВЕСТНИК" № 16/2009

••• Как правильно применять понижающие коэффициенты при аренде

 

Антон СКОРОХОД, экономист


Разговоров о снижении ставок арендной платы, бремя которой в период продолжающегося финансового кризиса для многих становится просто непосильным, было в последнее время немало. Гораздо меньше можно назвать реальных примеров подобного снижения. Наоборот, некоторые арендодатели пытаются с помощью этого нехитрого «механизма» решить все свои проб­лемы, забывая о том, что кризис — он и в Беларуси кризис, и, потеряв арендатора, не «потянувшего» выросшую плату за аренду производственных помещений, другого в этот сложный период можно и не найти, что доказывают пустые прилавки и закрытые до лучших времен магазинчики на рынках и в торговых центрах. Только курс евро (а именно в этой валюте, несмотря на протесты предпринимательского сообщества, продолжает рассчитываться арендная плата) за прошедший с прошлого июля год вырос почти на 20%, а это далеко не единственная составляющая арендной платы.

Чтобы хоть как-то поддержать субъектов хозяйствования, занимающихся розничной торговлей (а именно по ее состоянию основная часть населения судит об экономической ситуации в стране), было принято решение снизить ставки арендной платы за некоторые помещения (площади), арендуемые в г. Минске для розничной торговли, а также используемые в производственных целях. Почему была выбрана именно столица, объяснять, наверное, нет необходимости: именно здесь наиболее острыми оказались проблемы с ростом цен на товары так называемого повседневного спроса, вызванным непомерным размером арендной платы, помноженным на сложности с приобретением импортерами иностранной валюты.

Напомним, что почти семь лет назад Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общест­венных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» (далее — Указ № 495) было утверждено Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование (далее — Положение об арендной плате). Кроме того, тем же законодательным актом для отдельных категорий арендаторов и видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, а также для отдель­ных зданий, сооружений, помещений, сдаваемых в аренду, право вводить повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы, было дано специально образованной Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее — Республиканская комиссия).

Согласно выписке из протокола заседания Республиканской комиссии от 21.04.2009 № 53 (далее — Протокол № 53) с 1 мая по 30 сентября 2009 г. установлены следующие понижающие коэффициенты, применяемые при определении размеров арендной платы, за помещения (площади), арендуемые в г. Минске для розничной торговли и используемые в производственных целях:

— 0,5 — при использовании не менее 60% площади торгового зала для розничной торговли продовольственными товарами;

— 0,7 — при использовании менее 60% площади торгового зала для розничной торговли продовольственными товарами, при использовании площади торгового зала для розничной торговли непродовольственными товарами, а также для торговых объектов, не имеющих торгового зала.

Однако данное смягчение условий работы распространяется не на всех. Указанные понижающие коэффициенты не применяются при определении размеров арендной платы за помещения (площади):

1) торговых объектов по продаже наиболее прибыльных товаров, а именно:

— автомобилей, запасных частей и аксессуаров к автомобилям;

— ювелирных изделий;

— средств и аксессуаров сотовой связи;

— цветочной продукции;

— винно-водочных изделий, в розничном товарообороте которых за прошедший квартал реализация винно-водочной продукции составляет 70% и более (за исключением фирменных магазинов отечественных товаропроизводителей);

2) торговых объектов, в которых арендуемая площадь с производственным целевым использованием составляет менее 75 кв.м;

3) торговых объектов, расположенных на так называемых «хлебных местах», т.е. на площадях торговых центров «Купаловский», «Партизан­ский», «Столица», подземных переходов, УП «Минский Комаровский рынок», УП «Универмаг «Беларусь», в зданиях, сооружениях, помещениях, находящихся в оперативном управлении (хозяйственном ведении) организаций, подчиненных Управлению делами Президента Республики Беларусь, и некоторых других объектов;

4) арендуемые организациями, для которых при определении размеров арендной платы уже и так применяются понижающие коэффициенты в соответствии с ранее принятыми решениями, перечисленными в п. 1.2.3 Протокола № 53.

Вроде бы все просто и понятно. Однако реализация указанных норм на практике вызвала определенные вопросы как у арендаторов, так и у арендодателей. Наибольшее их число связано с точным определением размеров арендуемой площади.

Для правильного применения понижающих коэффициентов при расчете арендной платы нужно вспомнить, что означают некоторые термины.

Согласно п. 2.5 Положения об арендной плате арендуемой площадью считается площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода. Если коэффициент перевода превышает 1,5, то для расчета арендуемой площади используется коэффициент 1,5, за исключением случая сдачи в аренду здания или сооружения одному арендатору, для которого коэффициент перевода для расчета арендуемой площади берется без ограничений. Другими словами, та площадь, которую вы арендуете, так сказать, «физически», и та, за которую вносите арендную плату, — это две большие разницы.

В свою очередь под нормируемой площадью (п. 2.3 Положения об арендной плате) понимается сумма площадей, имеющихся в здании, сооружении, за исключением тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей, а также вестибюлей, холлов, санузлов и коридоров, являющихся местами общего пользования.

Коэффициент перевода исходя из п. 2.4 Положения об арендной плате рассчитывается как отношение общей площади здания или сооружения (площади всех находящихся в нем помещений, включая лестничные клетки, антресоли, переходы в другое здание, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов) к его нормируемой площади. Для встроенных и пристроенных помещений (зданий, сооружений), имеющих отдельный вход, коэффициент перевода определяется по фактическому соотношению общей площади встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения) к нормируемой площади встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения).

В результате на практике расчет арендуемой площади должен производиться следующим образом. Предположим, что общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 1 800 кв.м, а его нормируемая площадь — 1 600 кв.м. Коэффициент перевода для данного помещения равен 1,125 (1 800 / 1 600). Если субъект хозяйствования арендует в этом помещении, к примеру, 20 кв.м, то арендуемая им площадь в соответствии с Положением об арендной плате составит 22,5 кв.м (20 ´ 1,125), и именно за нее он должен платить.

Вторая группа вопросов связана с запретом на применение указанных понижающих коэффициентов для торговых объектов, в которых арендуемая площадь с производственным целевым использованием составляет менее 75 кв.м.

В соответствии с п. 2.10 Положения об арендной плате производственное целевое использование — это использование помещения непосредственно для выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг с размещением на арендуемых площадях рабочих и специалистов, а также для складирования продукции, товаров. К помещениям производственного целевого использования также следует относить помещения актовых, спортивных, выставочных залов, подсобные помещения, предназначенные для обслуживания деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (кладовые, раздевалки, умывальники, комнаты для приема пищи), и т.д.

Нельзя считать, что помещения используются в производственных целях, если в них размещаются руководители, специалисты высшего уровня квалификации по предпринимательской деятельности и кадрам, в области права, общественных и родственных наук (в соответствии с общегосударственным классификатором «Профессии рабочих и должности служащих»), а также индивидуальные предприниматели, осуществляющие в установленном порядке деятельность с привлечением физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам.

Все эти нормы необходимо учитывать как для применения понижающих коэффициентов, так и при расчете «обычной» арендной платы: в частности, согласно приложению 2 к Положению об арендной плате базовые ставки арендной платы за помещения в общественных, административных и переоборудованных производственных зданиях и сооружениях для г. Минска составляют 5 евро за 1 кв.м арендуемой площади для помещений с производственным целевым использованием и 10 евро за 1 кв.м арендуемой площади, если использование этих помещений носит непроизводственный характер.

Отметим, что срок действия введенных Протоколом № 53 понижающих коэффициентов может быть продлен и после 30 сентября 2009 г., если их применение докажет свою эффективность.

В завершение отметим, что на одном из следующих заседаний Республиканской комиссии была подтверждена информация о подготовке нового акта Главы государства, регламентирующего арендные отношения, который, скоре всего, сменит Указ № 495. В п. 5 выписки из протокола заседания Республиканской комиссии от 16.06.2009 № 55 говорится, что согласно поручению Президента Республики Беларусь от 13.04.2009 № 09/111-168 П497 разрабатывается проект указа Главы государства, предусматривающий комплексное регулирование арендных отношений, включая установление единых подходов к определению арендных ставок.

Думаем, что ждать арендной «революции» осталось недолго…

искать
English Обратная связь Главная Карта сайта
 

Журнал «Налоговый вестник» № 16/2015

В ПОМОЩЬ БУХГАЛТЕРУ
 
Бухгалтерский баланс
  Бухгалтерский баланс 2016 год (с формулами)
2016 год
Размер: 0.00 Байт
 
Бухгалтерская отчетность
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на прибыль
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по акцизам
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на недвижимость организаций
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу при упрощенной системе налогообложения
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на доходы от осуществления лотерейной деятельности и проведения интерактивных игр
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на игорный бизнес
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за добычу (изъятие) природных ресурсов
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по единому налогу для производителей сельскохозяйственной продукции
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за сброс сточных вод
2017 год
Размер: 0.00 Байт
 
Мы на ФБ

ГЛАВНАЯЖУРНАЛЫДЕЛОВЫЕ КНИГИ ПРАВОВЫЕ СИСТЕМЫДЕЛОВЫЕ НОВОСТИСКАЧАТЬГРУППА КОМПАНИЙ РЕГИСТР