Информационно-правовое агентство «Регистр»
Главная
Журналы
Деловые книги
Правовые системы
Деловые новости
Скачать
Группа компаний Регистр
логин
пароль
напомнить пароль
регистрация
Содержание свежего номера журнала
Новости для бухгалтера, экономиста
• Подписаться на журнал
Архив
Все журналы агентства
 

"НАЛОГОВЫЙ ВЕСТНИК" № 15/2008

Анализ рисков при приобретении недвижимости

 

Павел Самодумский, старший юрист
ООО «Юридическая группа “Аргументъ”»

 

Стабильный рост цен на коммерческую недвижимость, имеющий место в последние годы в Беларуси, привлекает внимание не только тех, кто имеет свой бизнес и нуждается в юридическом адресе или дополнительных площадях, платит необоснованно завышенную арендную плату и зависит от «капризов» арендодателя, но и тех, кто непосредственно не имеет отношения к этому сегменту рынка, но задумывается об инвестировании свободных денежных средств.

Вместе с тем значительный объем судебных разбирательств, связанных с признанием сделок по купле-продаже недвижимости ничтожными, недействительными, незаключенными и т.д., говорит о том, что рынок недвижимости в нашей стране не совсем прозрачен и чист. А известный чилийский экономист Де Сото указывал, что собственность не может генерировать капитал, если она не является юридически бесспорной. Что же должен предпринять потенциальный приобретатель недвижимости, чтобы ее впоследствии не потерять, избежать двусторонней реституции и не получить назад обесцененных денег, не выплачивать штрафов и не узаконивать самовольное строительство, не судиться, да и попросту зря не потратить время и деньги?

Кто продавец и какие у него полномочия

В частности, следует обратить внимание на правовое состояние, организационно-правовую форму, полномочия по распоряжению имуществом и т.д.

Если продавцом является юридическое лицо, всегда следует проверить полномочия лица, которое заключает договор. Для этого достаточно посмотреть как минимум учредительные документы и законодательство. В уставе может быть записано, что директор общества распоряжается недвижимым имуществом общества после согласования с общим собранием, отчуждение имущества общества директор производит только с согласия общего собрания. Поэтому договор, заключаемый одним директором, в таком случае может быть признан недействительным, поскольку имеет место превышение лицом полномочий, предусмотренных учредительными документами, что является основанием для такого признания независимо от того, знала ли другая сторона по сделке об указанных ограничениях.

 

Пример

(Решение Хозяйственного суда Брестской области от 20.03.2006 (дело № 51-4/2006.)

Между индивидуальным предпринимателем и директором ООО «Б» подписан договор купли-продажи здания. Согласно уставу ООО «Б» директор общества распоряжается имуществом общества после согласования с общим собранием, отчуждение имущества общества директор производит только с согласия общего собрания.

Заключение договора купли-продажи здания произведено директором без согласия на это собрания участников данного общества.

Суд признал договор недействительным, поскольку превышение лицом полномочий, предусмотренных учредительными документами, является основанием для такого признания независимо от того, знала ли другая сторона по сделке об указанных ограничениях.

 

Помимо этого отчуждение обществом недвижимости может являться крупной сделкой, т.е. сделкой, влекущей отчуждение хозяйственным обществом имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов этого общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки.

Крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться по решению общего собрания его участников, если учредительными документами принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества.

В случае возникновения сомнений на практике рекомендуется требовать от продавца дополнительную справку, что отчуждение недвижимости не является крупной сделкой.

Так, в случае если продавец владеет имуществом на праве хозяйственного ведения, то унитарное предприятие, государственное объединение не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 3 ст. 276 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).

Что же касается отчуждения государственной собственности, то необходимо помнить, что отчуждение зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, стоимость которых превышает 10 тыс. базовых величин, осуществляется по решению Президента, а если менее указанной суммы, то по согласованию с Советом Министров (Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом»).

В случае если продавец находится в стадии ликвидации, то с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица (п. 3 ст. 58 ГК). Таким образом, с момента создания ликвидационной комиссии директор утрачивает полномочия руководителя соответствующего юридического лица и не вправе совершать от его имени юридически значимые действия, в том числе распоряжаться денежными средствами предприятия.

Специальные условия по распоряжению недвижимым имуществом законодательство предъявляет к юридическим лицам, находящимся в стадии банкротства.

Согласно ст. 103 Закона Республики Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) крупные сделки и сделки, в отношении которых имеется заинтересованность управляющего, заключаются им только с согласия кредиторов или комитета кредиторов после уведомления об этом хозяйственного суда.

К крупным сделкам относятся сделки, влекущие распоряжение недвижимым имуществом или иным имуществом должника, балансовая стоимость которого на момент заключения сделки превышает 20% балансовой стоимости активов должника (ч. 4 ст. 103 Закона о банкротстве).

Часть 7 ст. 103 Закона о банкротстве гласит, что сделка, совершенная в нарушение положений его ст. 103, признается недействительной.

искать
English Обратная связь Главная Карта сайта
 

Журнал «Налоговый вестник» № 16/2015

В ПОМОЩЬ БУХГАЛТЕРУ
 
Бухгалтерский баланс
  Бухгалтерский баланс 2016 год (с формулами)
2016 год
Размер: 0.00 Байт
 
Бухгалтерская отчетность
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на прибыль
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по акцизам
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на недвижимость организаций
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу при упрощенной системе налогообложения
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на доходы от осуществления лотерейной деятельности и проведения интерактивных игр
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу на игорный бизнес
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за добычу (изъятие) природных ресурсов
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по единому налогу для производителей сельскохозяйственной продукции
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух
2017 год
Размер: 0.00 Байт
  Налоговая декларация (расчет) по налогу за сброс сточных вод
2017 год
Размер: 0.00 Байт
 
Мы на ФБ

ГЛАВНАЯЖУРНАЛЫДЕЛОВЫЕ КНИГИ ПРАВОВЫЕ СИСТЕМЫДЕЛОВЫЕ НОВОСТИСКАЧАТЬГРУППА КОМПАНИЙ РЕГИСТР