Последствия выбора ненадлежащего способа защиты нарушенных прав

Янович З.

ООО «В» обратилось в экономический суд Минской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика ЗАО «У» 1 250 192 680 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены изолированных складских помещений № 2, 3, 4 по договору купли-продажи недвижимости от 27.01.2014. В качестве правового обоснования истец указал на ст. 445, 446, 528 ГК. В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил взыскать 1 250 116 950 руб. в качестве соразмерного уменьшения покупной цены изолированных складских помещений № 2, 3, 4 по договору купли-продажи от 27.01.2014 на основании ст. 528 ГК и п. 1 ч. 1 ст. 445 ГК. Суд принял к рассмотрению уточненные требования. Исковые требования были мотивированы продажей ответчиком объекта недвижимости ненадлежащего качества.

Ответчик иск не признал, по мотивам, указанным в отзыве на иск, в обоснование своих возражений, в частности, указал, что кровля, выполненная ОДО «М» не соответствует проекту. С требованием истца об уменьшении покупной цены ответчик не согласился, указывая на то, что истец не отремонтировал кровлю, а осуществил строительство новой кровли.

Третье лицо ОДО «М» с иском не согласилось по мотивам, указанным в отзыве на иск. В судебном заседании представители третьего лица указали, что строительство здания, впоследствии проданного ответчиком истцу по договору от 27.01.2014 осуществлялось в соответствии с проектно-сметной документацией. Дефектный акт на гарантийные обязательства, по мнению третьего лица, не является доказательством по делу, поскольку при его составлении не была изучена проектная и исполнительская документация, не сделаны выводы о причинах появления дефектов. Третье лицо указало, что истец, в нарушение ст. 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь», осуществил строительство новой кровли без разрешительной документации. Цена иска, по мнению третьего лица, несоразмерна выявленным дефектам, так как были выполнены не ремонтные работы, а произведено незаконное строительство новой кровли.

Третьи лица — индивидуальные предприниматели Б. и К., осуществлявшие технический и авторский надзор, в судебном заседании указали, что строительство спорного объекта осуществлялось в соответствии с проектно-сметной документацией, объект введен в эксплуатацию без каких-либо замечаний. Независимо от того, что экспертное заключение от 01.06.2009 предусматривало, что кровля должна быть с покрытием металлочерепицы, а не из мягкого кровельного материала (мягкая кровля), данный факт не свидетельствует о строительстве кровли с нарушением проектно-сметной документации, поскольку дополнительных изменений, например таких, как получение нового экспертного заключения в соответствии с действующим на момент строительства законодательством, в этом случае не требовалось.

Выслушав представителей сторон, специалиста, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 21 января 2014 г. был заключен договор купли-продажи здания склада со встроенными помещениями. Согласно п. 1.1 договора техническое состояние имущества соответствует его функциональному назначению и требованиям покупателя. Во исполнение заключенного договора ответчик передал, а истец принял недвижимое имущество, в том числе, изолированные складские помещения № 2, 3, 4. Общая цена имущества составляла 3 300 000 долларов США. Согласно п. 3.1 договора передача имущества осуществляется после оплаты. 28 января 2014 г. платежным документом № 150 истец оплатил ответчику 3 300 000 долларов США. По актам приема-передачи основных средств от 28.01.2014 № 3, от 28.01.2014 № 4, от 28.01.2014 № 5 и накладной № 0024699 от 28.01.2014 продавец передал покупателю предусмотренное договором капитальное строение.

Некоторое время спустя, 14 марта 2014 г. истец выявил недостатки (дефекты) в переданных изолированных складских помещениях № 2, 3, 4, а именно: в результате повреждения кровли в связи с неблагоприятными погодными условиями произошло затекание дождевых вод внутрь помещений. 15 апреля 2014 г. экспертной организацией ООО «Э» по заявлению истца был составлен дефектный акт на гарантийный ремонт. Истец 21 мая 2014 г. направил ответчику претензию об обнаружении протекания кровли, предложил ответчику определить размер денежных средств, подлежащих возврату в связи с уменьшением цены помещений и разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Ответчик в письме от 22.05.2014 претензию истца признал обоснованной. Не урегулировав с ответчиком спор в добровольном порядке, истец 7 июля 2014 г. повторно направил ответчику претензию и предложил уплатить ответчику в качестве соразмерного уменьшения цены 1 250 192 680 руб. Покупатель, полагая, что он выбрал надлежащий способ защиты, обратился с настоящим иском в суд.

Суд пришел к выводу, что иск ООО «В» не подлежит удовлетворению.

О том, какие доводы легли в основу решения суда, вы можете узнать из полной версии статьи июльском номере «Юридического мира».